PROPIEDAD PRIVADA Y PROPIEDAD COMPARTIDA

En cierto modo, un edificio puede compararse con un organismo vivo, pues está sustentado por un esqueleto de pilares, vigas y muros maestros, y atravesado de arriba abajo por canalizaciones que transportan fluidos "vitales": agua limpia, electricidad, gas... Otras canalizaciones evacuan las aguas y los humos sucios, mientras que los residuos sólidos tienen su propio circuito de salida (montacargas, contenedores, etc.). Muchos elementos son "esenciales" para la propia supervivencia del edificio; si, por ejemplo, cedieran las vigas, el conjunto se vendría abajo. Sin embargo, hay otros elementos "no esenciales", que carecen de importancia estructural (un tabique sencillo), o bien sólo dan servicio a una persona (una llave de paso o un interruptor en el interior de una vivienda). En este complejo entramado se integran las viviendas particulares, bien diferenciadas físicamente y a su vez divididas en dormitorios, baños, salones...

¿Cuál es el objeto de esta descripción? Aprender a distinguir los "elementos comunes", cuya propiedad es compartida por todos los miembros de la comunidad, de las "partes privativas", que pertenecen exclusivamente a cada uno de ellos. La diferencia entre ambas categorías no es tan obvia como podría parecer a simple vista.


Las partes privativas y los elementos comunes


Las partes privativas

La Ley indica que las partes privativas son aquellos espacios sobre los que el propietario ejerce un derecho de propiedad singular y exclusivo, es decir, que se trata de los pisos o locales, bien delimitados y susceptibles de ser usados con independencia y privacidad, de los que cada vecino posee un título de propiedad separado e individual. Así mismo, se incluyen en la parte privativa los anejos que consten en dicho título -generalmente plazas de garaje, trasteros o buhardillas- aunque estén separados físicamente del núcleo formado por el piso o local.

Por último, la Ley precisa que todos los elementos arquitectónicos y las instalaciones que se hallen dentro del piso o local o de sus anejos, tienen también la consideración de privativas, siempre que sirvan exclusivamente a su ocupante.

Los tabiques que definen la distribución interior de los pisos son privativos, a no ser que se trate de paredes maestras que, al igual que los pilares y vigas, forman parte de la estructura de sostén de la casa y han de considerarse comunes. En cuanto a los muros de cerramiento, que marcan el perímetro del inmueble, a modo de barrera entre el interior y el aire libre (es decir, los que en su cara externa corresponden a la fachada o a los patios), también son comunes. En el mismo caso se encuentra el forjado (suelo y techo), que entra dentro de la esfera de los elementos comunes.

Las instalaciones del agua y la electricidad se componen de grandes canales, de los que parten ramificaciones hacia el interior de los pisos o locales; en su recorrido por éstos, y siempre que den servicio exclusivamente a los respectivos propietarios, se consideran partes privativas.
Los elementos comunes
La Ley define los elementos comunes como todas aquellas piezas "necesarias para la sustentación y conservación de un edificio, y aquellas destinadas al uso y disfrute de los propietarios en común". Vamos a enumerarlos según la razón por la que merecen el nombre de elementos comunes (por su trascendencia estructural, por tratarse de instalaciones necesarias para todos los vecinos o bien por albergar servicios destinados a la comunidad).

· Por una parte podemos citar todos los elementos arquitectónicos que definen el edificio: suelos, muros (no tabiques sencillos en el interior de los pisos), cimientos, vuelo, patios, escalera, corredores y cubiertas.

· En segundo lugar se encuentran las instalaciones generales del edificio: canalizaciones de agua, gas, electricidad y calefacción (hasta los puntos de acometida de cada particular), fosos, pozos, acueductos y ascensor.

· Por último, incluiremos los locales accesorios que se dedican a los servicios comunes: el cuarto de la calefacción central, el de las basuras, la portería, etc.
¿Cuál es la relación entre partes privativas y elementos comunes?

La Ley deja muy claro que partes privativas y elementos comunes forman un todo indisoluble: quien opte por las primeras, convirtiéndose en propietario, pasará simultáneamente a ejercer de copropietario de los segundos.

· Los elementos comunes son "irrenunciables", es decir, que por mucho que un vecino quiera voluntariamente perder su condición de copropietario de estos elementos, no puede hacerlo.

· Los elementos comunes son "inseparables" de la parte privativa, de forma que no pueden ser transferidos de forma independiente. Por ejemplo, unos vecinos cuyos hijos sean ya mayores, no pueden vender su copropiedad sobre los columpios del patio a unos padres jóvenes y a sus retoños, quedándose con el piso que poseen. Y lo mismo ocurre en el caso contrario: no puede venderse un piso "a secas", guardándose el derecho de copropiedad sobre los elementos comunes; cuando un piso se vende, alquila, embarga, hereda... lo hace acompañado de su anejo inseparable de elementos comunes.

· Los elementos comunes son "indivisibles", o lo que es lo mismo, no se pueden fragmentar y repartir entre los miembros de la comunidad, a no ser que primero hayan cambiado de categoría, perdiendo su condición de comunes. Este proceso llamado desafección, puede iniciarse sólo en algunos casos. Vamos a explicarlos.
¿Puede un elemento común convertirse en privativo? ¿Qué es una desafección?

Los elementos comunes pueden ser "esenciales" o "no esenciales". Los primeros ya sea por su naturaleza o por el destino para el que fueron concebidos, no pueden dividirse ni repartirse. Está claro, por ejemplo, que no tendría ningún sentido intentar parcelar las vigas o el tejado de un edificio y asignar a cada vecino la propiedad exclusiva sobre cada uno de los trocitos resultantes. Sin embargo, la posibilidad de dividir y repartir un elemento común no parece tan absurda cuando hablamos, pongamos por caso, de un amplio jardín. Otras veces la duda surge cuando una comunidad decide eliminar el servicio de portería y la vivienda del portero, que pertenece a todos por igual, se queda desocupada.

Pues bien, para que el jardín pudiera convertirse en varias parcelas privadas, o la vivienda del portero venderse, repartiéndose el beneficio obtenido entre los vecinos, primero habría que conseguir que estos elementos dejaran de ser "comunes", lo que sería posible si se procediera a su desafección. Para ello, es necesario que los vecinos lleguen a un acuerdo unánime, pues bastará que uno se oponga para que las cosas sigan como estaban. Una vez logrado ese acuerdo unánime, el presidente de la comunidad acudirá al Registro de la Propiedad e inscribirá la vivienda desafectada del mismo modo en que se inscribiría una vivienda cualquiera, pudiendo posteriormente venderse ésta en interés colectivo.


Las servidumbres


Una figura que conviene conocer cuando hablamos de propiedad horizontal es la servidumbre, pues puede aparecer cuando dos propiedades distintas se hallan próximas físicamente y una de ellas "invade" en cierto modo la otra. Cuando un inmueble está gravado por una servidumbre, su espacio se verá interferido por algo (servidumbre predial) o alguien (servidumbre personal) ajeno a la finca, ya sea con el consentimiento voluntario del dueño del inmueble, ya sea por imposición legal:

· Si se trata de una servidumbre personal, la interferencia vendrá representada por una o varias personas ajenas al inmueble, que podrán utilizarlo parcialmente en su beneficio. Por ejemplo, imaginemos una casa enclavada en medio de otras, que no tenga acceso directo a la vía pública; sus habitantes pueden beneficiarse de una servidumbre de paso sobre el inmueble vecino, atravesándolo cada vez que tengan que salir a la calle o volver a casa.

· Si se trata de una servidumbre predial, la interferencia vendrá representada por un inmueble distinto, normalmente contiguo, cuyas instalaciones o estructuras invadirán en parte el espacio del otro. Por ejemplo, supongamos que el mismo edifico que antes mencionábamos, dado su aislamiento no puede verter las aguas pluviales hacia un patio propio y necesita pasar sus conductos de evacuación por el patio del vecino; se trataría de una servidumbre de desagüe.

En el seno de una comunidad, las servidumbres suelen someter a uno o varios vecinos en beneficio del conjunto o de otros vecinos, e ir acompañadas de una indemnización por los daños y perjuicios que pudieran ocasionar (normalmente son consecuencia de la creación de un servicio o instalación de interés general, ver páginas 5/8 y 9/7). Veamos ahora, las servidumbres a las que nos referimos.

Servidumbre de paso

Esta servidumbre permite a los habitantes de un inmueble traspasar los dominios del inmueble colindante, para alcanzar la vía pública. También puede establecerse sobre un piso privado y beneficiar a la comunidad, aunque dentro de unos límites muy estrictos y reduciéndose las "visitas" al mínimo imprescindible. Por ejemplo, imaginemos que una comunidad instala una antena colectiva en la azotea de su edificio; para acceder a ésta no queda más remedio que atravesar el apartamento de la última planta, de forma que cualquier reparación de la antena o cambio de orientación obliga al paso de los técnicos por ese espacio privado. El vecino correspondiente deberá soportar estas intrusiones, aunque es posible que reciba una compensación económica por ello.

Servidumbre de medianería

Esta servidumbre es "recíproca", pues se deriva de la obligación que tienen dos edificios o terrenos contiguos de compartir paredes, muros, setos, vallados... Si un edificio está separado del adyacente por un muro compartido, los habitantes de uno y otro lado están obligados a costear las reparaciones en la proporción correspondiente, y pueden beneficiarse de él en igual medida (por ejemplo al atravesarlo por vigas hasta la mitad de su espesor, al apoyar en él otras estructuras, etc.).

Lo mismo ocurre con la pared que separa los apartamentos de dos vecinos (siempre que se trate de un tabique sencillo y no de un muro maestro, que pertenece a la comunidad): cada uno debe hacer un uso limitado y proporcional de su pared, no pudiendo perforar la parte contraria, etc.

Servidumbre de luces y vistas

Quienes se benefician de esta servidumbre pueden abrir huecos hacia la finca contigua, ya sea para recibir luz o para gozar de vistas a través de su terreno. Esto tiene su transposición en el interior de un inmueble, cuando un vecino perfora parcialmente los muros de la comunidad o de otro vecino, con esos fines. En cualquier caso y sea quien sea el medianero, diremos que:

· Si se trata de una servidumbre de luces, no es posible que un vecino abra huecos sin consentimiento del otro en una pared medianera, aunque sí puede hacerlo en una que le pertenezca en exclusiva; eso sí, el hueco deberá tener un máximo de treinta centímetros de lado, ir situado bajo la línea del techo y cerrado con vidrieras fijas, rejas de hierro y red de alambre.

· Si se trata de una servidumbre de vistas, no pueden abrirse ventanas, balcones o voladizos con vistas rectas sobre la finca del vecino, a no ser que haya un mínimo de dos metros de separación (sesenta centímetros, si se trata de vistas de costado u oblicuas). En este caso pueden colocarse vidrieras móviles.

Cuando las ventanas se abren hacia la vía pública, aunque miren directamente a la casa de enfrente, no establecen servidumbre alguna pues se entiende que no implican una intromisión en el espacio privado.

Servidumbre de desagüe

La inclinación de los tejados de los edificios debe estar pensada de tal forma que las aguas de lluvia viertan hacia su propio suelo o hacia la vía pública y no en la propiedad del vecino; además, deben recogerse de modo que se evite perjudicar a éste. Si ello no fuera posible dado el emplazamiento de la casa, se podría exigir el paso de conductos de evacuación de aguas por la finca contigua, de la forma que resultara menos molesta (incluyéndose una indemnización).

Fuente: Organización de Consumidores y Usuarios (OCU)