PREGUNTAS MÁS FRECUENTES
La convivencia en las Comunidades de Propietarios plantea numerosos conflictos, en la mayoría de los casos provocados por la falta de entendimiento entre los distintos propietarios y el desconocimiento de la legislación vigente. Estos conflictos pueden llegar a convertirse en graves problemas de convivencia si no se les da una solución adecuada. Es por ello por lo que La Confederación de Asociaciones de Vecinos, Consumidores y Usuarios de España ( C.A.V.E.) ha editado esta guía con el objeto de exponer las soluciones que la nueva ley da a las consultas que con más frecuencia plantean las Comunidades de Propietarios.
La nueva Ley de Propiedad Horizontal( Ley 8/1999 de 6 de abril) se adapta a los
nuevos requerimientos sociales y seguirá siendo una de las normas jurídicas de
mayor trascendencia en nuestro país.
¿Qué se puede hacer si algún vecino desarrolla en su vivienda actividades
prohibidas en los estatutos, dañosas para la finca, molestas, peligrosas,
nocivas, incómodas o insalubres?
Cuando en una vivienda se desarrollan este tipo de actividades, el Presidente de
la Comunidad le requerirá para que deje de realizar las mismas.
En caso de que el propietario siga realizando estas actividades, la Comunidad de
Propietarios puede proceder judicialmente contra él. El juez puede ordenar el
cese cautelar de la actividad y en el supuesto de que efectivamente la actividad
desarrollada por el vecino esté prohibida, el Juez, además de disponer la
cesación definitiva de la actividad y la indemnización correspondiente por los
daños y perjuicios ocasionados podrá privar al vecino del derecho al uso de su
vivienda o local por un tiempo que puede llegar hasta 3 años.
En el supuesto de que el infractor no sea propietario de la vivienda sino un
inquilino, el juez podrá decretar extinguidos todos sus derechos relativos a la
vivienda o local y obligar al inquilino a desalojar el inmueble que ocupe.
¿Sigue siendo necesaria la unanimidad para adoptar los acuerdos más
importantes en Junta de Propietarios?
La unanimidad sigue siendo necesaria para modificar las cuestiones más
importantes (los estatutos de la comunidad o las cuotas de los pisos o locales),
pero se flexibilizan las mayorías necesarias para el establecimiento o
supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia y
otros servicios comunes de interés general, que requerirán el voto favorable
de las 3/5 partes del total de los propietarios que a su vez representen las 3/5
partes de las cuotas de participación.
¿ Es necesario el voto favorable de la mayoría para instalar las infraestructuras necesaria para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos (por ejemplo, instalaciones de gas natural)?
Para este tipo de acuerdos basta el voto favorable de 1/3 de los propietarios
que a su vez representen 1/3 de las cuotas de participación. La Comunidad no
podrá repercutir el coste de dichas instalaciones ni el mantenimiento ni
conservación de las mismas a aquellos propietarios que no hubiesen votado
expresamente en la Junta a favor de dicho acuerdo. Aún así, si los que votaron
en contra solicitan tener acceso a los servicios, deberán pagar la parte de
gasto que les hubiera correspondido actualizada con el interés legal.
¿Es necesario el voto favorable de la mayoría para instalar una antena parabólica en la Comunidad?
Ocurre lo mismo que en supuesto anterior. Basta el voto favorable de 1/3 de los
propietarios que representen 1/3 de las cuotas. La Comunidad no podrá
repercutir el coste a los propietarios que no hubiesen votado expresamente a
favor. Si solicitan tener acceso al servicio, deben pagar la parte de gasto que
les hubiera correspondido actualizada con el interés legal.
¿Pueden los minusválidos imponer que la Comunidad se haga cargo de los gastos ocasionados por la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten su paso o movilidad?
Por sí solos no pueden, ya que se requiere el voto favorable de la mayoría de
los propietarios, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de
participación.
¿ Es posible prescindir de los servicios de portería?
Uno de los servicios más habituales de las Comunidades de Propietarios es el de
portería. Sin embargo, cada vez son más numerosas las que prescinden del mismo
debido a sus elevados costes.
La Ley permite suprimir este servicio con el voto favorable de las 3/5 partes
del total de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las
cuotas de participación.
¿Puedo negarme a desempañar el cargo de Presidente de la Comunidad?
El cargo de Presidente es obligatorio y su elección se realiza entre los
propietarios mediante elección, turno rotatorio o sorteo. Sólo puede evitarse
si hay una justa causa, pero el elegido tendrá que acudir al juez dentro del
mes siguiente a la fecha de su elección con el fin de alegar los motivos que
estime oportunos para ser relevado de dicho cargo. Esto supone que en la
práctica, sólo en casos muy excepcionales se puede evitar el desempeño de
este cargo.
Cuando compro un piso, ¿estoy obligado a pagar los gastos de comunidad que haya dejado de pagar quien me lo vende?
El vendedor del piso, en el momento de otorgar la escritura, debe aportar una
certificación del Secretario y del Presidente de la Junta de Propietarios en la
que conste si el piso está al corriente en el pago de las cuotas y cuál es la
cantidad que adeuda. Sin esta certificación el Notario no autorizará la
escritura, a menos que el comprador libere al vendedor de esta obligación.
¿Y qué sucede si a pesar de no estar el piso al corriente del pago de las cuotas lo compro?
Establece la ley que el comprador de la vivienda responde de las cantidades
adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos
generales por los anteriores titulares, pero en este caso la responsabilidad
sólo alcanza a la anualidad corriente en el momento de la compra y a la
anterior. Más allá el comprador no es responsable.
¿Se pueden establecer normas de régimen interior?
Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los
servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la ley y
los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen
interior, que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en
la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.
Las normas de régimen interior constituyen una bien intencionada lista de
propósitos de pacífica convivencia y buena educación que las Comunidades
acuerdan por mayoría y que vinculan, en teoría, a todos los propietarios.
¿Qué procedimiento hay que seguir contra los copropietarios morosos?
Antes de iniciar el procedimiento judicial la Comunidad, en Junta de
propietarios, deberá acordar la liquidación de la deuda y notificar la misma
al copropietario moroso, con el fin de dar una última oportunidad al mismo de
ponerse al corriente de pago de las cuotas o gastos de comunidad debidos.
Si el copropietario moroso continúa negándose a pagar la deuda, la Comunidad
de propietarios podrá interponer la oportuna demanda contra el mismo para
reclamar dicha deuda a través del Juzgado. A la demanda deberá adjuntarse
certificación de la liquidación acordada en la Junta, emitida por el
Secretario de la Comunidad con el visto bueno del Presidente.
Las novedades más importantes a la hora de reclamar judicialmente las deudas contraídas por los copropietarios morosos son las siguientes:
* Si la demanda es estimada por el Juez, la Comunidad recuperará los gastos ocasionados en la reclamación judicial de las cuotas impagadas con independencia de la cuantía que se reclame(gastos de abogado o procurador). En caso de que el inquilino abonase la deuda existente con la Comunidad, una vez que el Juez le hubiese requerido para ello, deberá abonar los gastos que haya ocasionado a la comunidad hasta ese momento.
* Si el demandado no abona la deuda reclamada una vez que el Juez le requiere
para ello, mandará se despache su ejecución, para lo cual se procederá al
embargo preventivo de la vivienda o local propiedad del copropietario moroso, a
fin de garantizar el cobro de la deuda. La Comunidad de Propietarios tendrá
preferencia de cobro frente a otras hipotecas y embargos.
¿Puede la Comunidad de Propietarios limitar el derecho a alquilar pisos o
locales?
La Comunidad puede limitar el derecho de los propietarios a alquilar pisos o
locales para la realización de actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas, o no permitidas por los Estatutos ( oficinas,
actividades profesionales, academias etc.)
¿Puede limitar la comunidad la tenencia de animales domésticos?
La Ley de Propiedad Horizontal no prohíbe su tenencia, que puede estar
limitada, sin embargo, por normas de las Comunidades Autónomas o de los
Ayuntamientos. Así, se suele condicionar su tenencia en fincas urbanas a que
las condiciones higiénicas de su alojamiento sean óptimas, a la ausencia de
riesgos sanitarios y a la inexistencia de peligros y molestias para los vecinos
u otras persones. Los Ayuntamientos también pueden imponer un límite al
número de animales que pueden alojarse en cada vivienda.
Fuente: www.consumidoresyvecinos.com
