ALQUILER DE UN PISO
Normativa estatal básica:
Ley 26/1.994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
(B.O.E. 25/11/1.994)
R.D. 297/1.996, de 23 de Febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos. (B.O.E. 14/3/1.996)
La nueva Ley, ¿regula todo tipo de viviendas?
La nueva normativa es obligatoria para todas las viviendas, excepto para las que
tengan una superficie superior a 300 metros cuadrados, o cuya renta anual sea
superior a 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional. En estos casos el
alquiler se rige por acuerdo de las partes y, subsidiariamente, por la LAU.
Asimismo, las Viviendas de Protección Oficial (V.P.O.) en régimen de alquiler,
ya sean de promoción pública o privada, cuentan con especialidades.
¿Cuánto tiempo puede durar un contrato?
Las partes, casero e inquilino, pueden fijar el plazo que estimen conveniente
(un año, seis meses,...).
Ahora bien, si el contrato se pacta por duración inferior a CINCO AÑOS, se
renovará por plazos anuales hasta esta duración máxima si así lo desea el
inquilino. Sólo podrá el propietario evitar esta prórroga forzosa si ha hecho
constar en el contrato que necesitará el piso, antes de que pasen los cinco
años, para destinarlo a vivienda permanente para sí mismo.
Si no se fija plazo de vigencia, se considera que es de UN AÑO, con las prórrogas previstas hasta un máximo de cinco años.
SI EL CONTRATO SE PACTA POR MENOS DE
CINCO AÑOS, SE RENOVARÁ TÁCITAMENTE HASTA DICHO PLAZO MÁXIMO. NO ES PRECISO
FIRMAR NUEVO CONTRATO Y LA PRORROGA ANUAL ES FORZOSA PARA EL CASERO
Si el plazo pactado supera los cinco años, el inquilino tiene la posibilidad de
inscribir su contrato de alquiler en el REGISTRO DE LA PROPIEDAD. Con ello evita
un futuro desahucio si el casero pierde la propiedad de la finca en beneficio de
un tercero (por subasta como consecuencia de un préstamo hipotecario, por
ejemplo). Este último quedará obligado a respetar -no sólo el plazo inicial
de 5 años- sino toda la duración pactada con el anterior propietario.
¿Hay límites en la cuantía de la renta?
La Ley no fija límites para la renta inicial de alquiler. Será la que acuerden
propietario e inquilino.
¿Cuánto me podrán subir?
La LAU establece que durante los CINCO PRIMEROS AÑOS la renta se actualizará
conforme al incremento experimentado por el Índice de Precios al Consumo (I.P.C.)
General Nacional en los últimos doce meses.
La renta sólo se podrá actualizar en la fecha en que se cumpla cada año de
vigencia del contrato, al margen de que éste se firme por más o menos tiempo.
A partir del SEXTO AÑO se podrá actualizar la renta
de otra forma si así se pacta en contrato.
¿Qué gastos están incluidos en la mensualidad?
El inquilino debe pagar por Ley todos los servicios cuyo consumo se mida por
contador: agua, luz, teléfono, gas,..
Otros gastos del inmueble corren, en principio, de cuenta del propietario, pero
puede pactarse en contrato su abono por el inquilino. Es el caso del coste de
portería, comunidad, limpieza del inmueble, vigilancia, Impuesto sobre Bienes
inmuebles,...Si corren por cuenta del inquilino no podrán subir anualmente más
del doble del I.P.C., y ha de fijarse en contrato el coste anual del servicio en
cuestión.
EXIJA LA ENTREGA DE RECIBO DE RENTA,
O ACUDA A MEDIOS QUE DEN CONSTANCIA DEL PAGO (TRANSFERENCIAS BANCARIAS, GIRO
POSTAL)
¿Qué ocurre con obras y reparaciones en la vivienda?
Respecto a reparaciones, el casero está obligado a hacer a su costa todas
aquéllas necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad,
salvo cuando el deterioro lo cause el inquilino. Este podrá, previa
comunicación al propietario, acometer las que sean urgentes para evitar un
daño inminente, repercutiendo su coste al arrendador.
Las pequeñas reparaciones, consecuencia del uso ordinario de la vivienda,
serán a cargo del inquilino.
En cuanto a obras, aquellas que modifiquen la
configuración de la vivienda, o que afecten a su seguridad o estabilidad,
requieren el consentimiento por escrito del casero. No así las demás.
¿Puede el propietario rescindir el contrato?
Si una de las partes incumple sus deberes, la otra tiene derecho, bien a exigir
que los cumpla, bien a resolver el contrato.
La LAU prevé como causas que permiten al casero resolver el alquiler:
Falta de pago de la renta, fianza o cantidades asumidas por el inquilino.
Subarriendo o cesión de la vivienda a un tercero.
Cuando se causen desperfectos en la vivienda o se realicen obras sin consentimiento del propietario. Las pequeñas reparaciones son por cuenta del inquilino. Las demás, del propietario. No obstante, en caso de urgencia puede hacerse la reparación y después exigir su coste al casero.
Realicen en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas.
Si la vivienda deja de ser la residencia habitual del
inquilino, destinándose a otros usos.
Además, el propietario puede establecer usos concretos para la vivienda o
requisitos que, de no cumplirse, le permitirían resolver el contrato. Por
ejemplo, se puede especificar la no tenencia de animales: si el inquilino trae
un gato a casa, el propietario podría rescindir el contrato. Por eso, antes de
firmar, lea bien las condiciones del contrato y negocie si no le convienen.
¿Qué pasa si el inquilino se va antes de finalizar el contrato?
El inquilino debe prever -aproximadamente- su tiempo de estancia, dado que el
propietario -si abandona la vivienda antes de lo pactado- puede exigirle las
mensualidades pendientes hasta fin del contrato.
No obstante, resulta de utilidad -tanto para el inquilino como para el
propietario- pactar expresamente una CLÁUSULA DE PREAVISO PARA RESCISIONES
ANTICIPADAS, de forma que -además de un plazo de preaviso al propietario
(digamos un mes)- se fije una indemnización más justa para ambos: por ejemplo,
que el inquilino abone un mes por cada año pactado que quedara pendiente, o dos
días por cada mes, o cualquier otra posibilidad.
FIJE EN SU CONTRATO UNA CLÁUSULA DE
PREAVISO PARA EL CASO DE QUE DEJE LA VIVIENDA ANTES DEL PLAZO PACTADO
¿Para qué sirve la FIANZA?
A la firma del contrato de alquiler el inquilino debe abonar una FIANZA en
metálico que, por Ley, equivale a una mensualidad de renta (sea la vivienda
amueblada o no).
Si así se indica en contrato, la fianza se puede usar como garantía por si el
inquilino no cumple sus obligaciones. Entre ellas se encuentra la de devolver la
vivienda en su estado normal, esto es, como se le entregó, más el desgaste
usual. Si no se indica en el contrato, el propietario ha de devolver la fianza
al inquilino y reclamarle, después, los daños producidos.
Normalmente las Comunidades Autónomas establecen la obligatoriedad para el casero de depositar estas FIANZAS en un organismo al efecto durante el tiempo que dura el contrato, sin devengo de intereses. Consulte en su Comunidad, dado que la no presentación de fianzas puede dar lugar a multas.
Se pueden pactar otro tipo de garantías en cumplimiento de las obligaciones del inquilino, como por ejemplo la solicitud de AVAL BANCARIO que garantice el pago de las rentas, la firma de otra persona como AVALISTA PERSONAL, la contratación de un SEGURO MULTIRRIESGO DE HOGAR (abonando una prima que cubra todo el período de alquiler, designando como beneficiario al casero).
EL DOMICILIO DEL INQUILINO ES INVIOLABLE Y SU INTIMIDAD ESTA TAN GARANTIZADA COMO LA DEL PROPIETARIO.
EL CORTE DE LA LUZ O EL AGUA COMO MEDIDAS DE PRESIÓN PARA EL PAGO DE LA RENTA CONSTITUYE UN DELITO DE COACCIONES.
CONSEJOS ÚTILES PARA EL ALQUILER DE
VIVIENDA
AJUSTE LA DURACIÓN DEL ALQUILER A SUS NECESIDADES. INTRODUZCA EN CONTRATO, EN
TODO CASO, UNA CLÁUSULA DE PREAVISO.
EL CONTRATO DE ALQUILER ESTA SUJETO AL IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP), QUE HA DE ABONAR EL INQUILINO. SE CALCULA SOBRE LA RENTA TOTAL A SATISFACER POR TODA LA DURACIÓN DEL CONTRATO. CONVIENE FIJAR EL PLAZO INICIAL EN UN AÑO.
EL INQUILINO -EN DETERMINADOS CASOS- PUEDE DEDUCIRSE EN EL I.R.P.F. EL 15 % DE LAS CANTIDADES ABONADAS DURANTE EL EJERCICIO EN CONCEPTO DE ALQUILER DE VIVIENDA HABITUAL.
EXIJA CONTRATO POR ESCRITO.
NO PAGUE NUNCA SIN ENTREGA DE RECIBO. SIRVE EL ABONO EN CUENTA BANCARIA A NOMBRE DEL CASERO.
SI COMPARTE PISO, QUE FIGUREN TODOS COMO INQUILINOS EN EL CONTRATO, A FIN DE PODER RECLAMAR CUALQUIERA EN CASO DE PROBLEMAS.
CASO DE QUE EL INQUILINO NOTIFIQUE AL PROPIETARIO SU VOLUNTAD DE NO PRORROGAR EL CONTRATO, SU CONYUGE O COMPAÑERO AFECTIVO ESTABLE PODRÁ CONTINUAR EN EL ALQUILER.
EN CASO DE VENTA DE LA VIVIENDA, EL INQUILINO TIENE DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE, SIENDO NULA UNA RENUNCIA A ESTE DERECHO DURANTE LOS PRIMEROS CINCO AÑOS DE CONTRATO.
Fuente: www.consumidoresyvecinos.com
